집 살 것인가? 렌트로 살 것인가?

지난 2~3년 황금 같은 부동산시장 호황으로 많은 분들이 집을 사고, 팔고, 늘려가고 투자들도 많이 했다. 렌트로 집을 계속 옮겨 다니는 것은 매우 피곤한 일이다. 따라서 대부분의 사람들이 집을 갖길 원한다. 이것만으로도 집을 갖게 되는 충분한 이유가 될 수 있다. 그러나 집을 살 것인가? 그리고 얼마나 지불할 여유가 있는가를 알기 전에 귀하의 재정상태와 귀하가 인생의 짐을 질것인가를 생각해야 합니다. 이런 경우 집은 자산이 아니고 부채이다.

재정적인 관점에서 적어도 3년 또는 5년 이상 한 곳에 있을 것으로 예상되지 않는 다면 그 집을 사지 않아야 한다. 부동산을 사고 판다는 것은 많은 비용을 수반하게 된다. 즉 모기지를 얻기 위하여 감정료, 중개수수료, 보험료, 부동산에이젼트 수수료, 검사비용, 이사비용, 변호사비용 등 부대비용이 들어가게 마련이다. 이런 비용과 소유권 이전에 따른 비용까지 커버하려면 적어도 부동산은 10%정도 가격이 상승해야 한다.

만약에 몇 년이 안 되어서 이사를 하게 된다면 최근의 경우와 같이 부동산이 호경기인 경우는 운이 좋게 이익을 볼 수도 있다. 그렇지 않을 경우는 손해를 볼 수 도 있다. 어떤 분들은 그 집에 오래 살 생각이 아니고 렌트를 목적으로 투자하시는 분들도 있다. 이러한 경우는 비교적 장기간에 걸쳐 재정적으로 잘 운영 할 수 있기도 하다. 그러나 집주인이 되는 것에 대한 책임을 과소 평가하셔서는 안 된다.

여기서 렌트가 유리한 점을 한번 알아 보자. 임차인이 낮은 임차료로 임차를 하여 집을 포기하고 소득의 10%를 계속적으로 저축을 한다면 아마도 재정적인 미래의 목표를 잘 달성 할 것이다. 또한 임차인은 부동산에서 발생하는 각종 수리를 해야 하는 임대인의 책임에서 자유 할 것이다. 이러한 재정적인 부담과 심리적인 부담이 임차인에게는 없다. 만약 이사를 가길 원한다면 임차인은 임대인에 비해 훨씬 이사하기가 쉬울 것이다.
또 다른 문제는 장기적으로 임대를 하지 않는 경우는 많은 돈이 집에 묶여 있게 된다. 어떤 분은 은퇴의 나이에도 불구 하고 재산의 상당한 부분이 다 집에 묶여 있는 경우도 있다. 만약 임차인으로 자신의 돈을 금융자산에 갖고 운영한다면 보다 쉽게 재산을 늘릴 수 있다.

집을 소유하는데 드는 총비용을 계산하는 것은 그리 어렵지 않다. 렌트를 할 경우와 집을 소유 할 경우의 비용을 비교하기 위하여 귀하가 살기 원하는 장소에 대해 (표1) 에서와 같이 월별로 비용 계산을 할 필요가 있다. 이때 모기지 금리는 고정금리로 가정한다.
구분 금액
1.월 모기지 금액 $
2.월 재산세 + $
3.모기지+재산세 = $
4.월 보험료 + $
5.월 유지 보수비
(집값의 1%/12개월)
+ $
6.집을 소유 비용 = $
(표1)
이때 여기서 간과하고 고려하지 않은 것이 있다. 즉 집을 소유함에 따라 드는 기회 비용이다. 집을 살 때 자기 자금으로 일시불로 부담하는 돈을 만약에 다른 곳에 투자 할 경우 기대되는 수익이 기회 비용인데 이 부분을 고려 하지 않은 계산이다. 대부분의 경제 전문가들은 이 부분을 고려 해야 한다고 생각하고 있다.
이자율 15년상환 25년상환
5.0% 7.88 5.82
5.5% 8.14 6.10
6.0% 8.40 6.40
6.5% 8.66 6.70
7.0% 8.93 7.00
7.5% 9.21 7.32
매월 지급하는 모기지 금액은 이자율에 따라 그리고 상환 기간에 따라 차이가 있다.
이때 간단히 계산을 할 수 있는 승수를 (표2)에서 계산 할 수 있다. 예를 들어 20만 달러의 모기지를 6%에 25년간 빌릴 경우 20만 달러/1000X6.4=1,280달러가 매월 지급하는 모기지 금액 이다. 또한 재산세는 년간금액을 12개월로 나누어서 사용한다. 이렇게 해서 각자 자신이 실제로 렌트비와 비교하여 어느쪽이 더 유리한가 알 수 있을 것이다.
<여러분이 부자가 되는 그날까지……>
Family Money Doctor 윤덕규 OIKOS Financial Group Inc. 대표
<재정계획. 투자. 보험상담 604-889-2244 mypfs@hotmail.com>
This article is for information purpose only and may contain outdated information. This article cannot be used for any legal claims. The writer is not responsible for any legal claims based on this article. Please consult with your financial professionals before taking any actions.

부자는 위험을 대비 할 줄 안다.

세상이 온통 어수선하다. 생각 할 수도 없는 일들이 놀라게 하고 사람들의 마음을 불안하게 하는 것이 점점 더 각박한 마음을 갖게 한다. 인생을 예상보다 오래 사는 것이 축복일지 아니면 불행일지도 모르지만, 생각지도 않는 시기에 사망을 한다면 그것은 큰 불행이 아닐 수 없다. 이런 알 수 없는 불확실한 일을 대비하기 위해 하는 것이 위험관리 이다.

이런 위험관리를 네 가지로 구분을 해볼 수 있다. 예를 들자면 빙판길은 위험하다. 그래서 빙판길엔 나가질 않는다. 이런 경우는 위험을 회피하는 것이라고 할 수 있다. 두 번째로 다른 방법은 빙판길은 위험하니까 안전 장구를 갖추고 나간다. 이 경우는 위험을 대비한 위험통제이다. 세 번째 방법은 빙판길이 위험하니 이러한 일을 대비해서 보험에 가입한 후 떠난다. 즉 위험을 보험회사에 떠 맡기는 위험전가로 제 3자에게 금전적인 보상으로 위험으로부터 오는 경제적인 손실을 막는다. 네 번째는 만약 빙판 길에 다친다 하더라도 자신이 갖고 있는 재산이 많기 때문에 치료비나 그에 따른 경제적인 손실은 물론 사망 시에도 남은 가족들이 먹고 사는데 지장이 없을 만큼 돈이 있으니 걱정이 없다. 그래서 위험을 무릎 쓰고 빙판길에 나가며 보험도 가입을 하지 않는 다. 이 경우는 위험의 자기 보유이다.

살아가면서 불 확실한 시점에 불 확실한 일로 부딪쳐야 할 위험은 무수히 많이 있다. 처음부터 무조건 다가올 위험을 회피하는 방법, 적당히 위험을 통제하면서 마주쳐야 할 위험도 있고, 다가올지도 모르는 위험을 보험회사에 떠넘기는 방법도 있고, 자기 자신이 책임을 질 수 있는 위험 등이 있다. 이러한 위험 관리는 꼭 한가지 만으로 관리하는 것이 아니다. 대부분 네 가지의 위험관리 방법 중에 몇 가지를 서로 같이 사용하여 혼합적으로 관리 되는 것이 현실이다.

위험이 분류되고 그 위험 가운데 재정적인 손실을 막거나 최소한 할 수 있는 방법이 있다면 이를 보험으로 전가하는 것을 다음과 같이 선별하여 나누어 볼 수 있다. 첫 번째는 재정적인 손실이 많이 생길 수 있는 위험으로서 예를 들면 질병이나 사고로 인해 큰 치료비와 가계의 소득 상실이 올 수 있는 경우의 위험이다. 두 번째는 재정적인 손실이 많지는 않지만 지급하는 보험료가 상대적으로 낮기 때문에 제공 받을 보험금이 더 많다고 예상 되는 위험 예를 들면 여행자 보험 같은 것이다. 마지막을 보험을 통해서 추가적인 다른 이익까지 얻을 수 있다고 생각되는 위험이 있다. 예를 들어 보험을 통해서 상속 계획을 하여 미래에 발생할 세금을 미리 준비하는 경우 또는 안정적인 노후 인생을 위한 재정적인 자립을 위한 경우가 그것이다.

이같이 세 가지의 특성으로 보아 어느 부류에 속하는 위험인가를 판단하고 보험 가입 여부를 결정하는 것은 작자 자신의 형편에 따라 결정 해야 한다. 자신의 재정적인 능력에 따라서 여유 있는 사람은 마지막의 경우의 것을 선호 할 것이다. 또한 같은 위험의 정도를 보험으로 관리 한다 하더라도 그 보장의 크기와 형태는 각자 개인이나 가정의 형편과 환경을 고려하여서 준비를 해야 한다.

이를 위해 첫 번째, 각 가정이나 개인에게 중요한 위험 중심으로 중복이 되지 않게 설계를 한다. 이 경우 직장에서 단체 보험 등으로 되어 있는 부분을 중복해서 낭비를 할 필요가 없다. 두 번째, 다른 재산을 형성을 하기 위한 목적으로 다른 자산이 어느 정도 확보된 가정의 경우 자산의 포트폴리오로서 규모 있게 보험을 이용할 수 있다. 셋째, 보험료는 현 재정의 상태에 비추어 10년이나 20년 동안 유지 될 수 있도록 미래의 재정 상태를 예측한 후 결정한다. 보험은 한번 가입을 하면 오래도록 지속되는 장기 금융 상품이다.
네 번째, 보험의 계약자와 피보험자 그리고 수익자가 누가 되어야 하는지를 잘 고려 해야 한다. 이는 상속 등에 중요한 영향을 미친다. 위험의 정도는 항상 동일한 수준에 머물러 있지 않는다. 위험 관리는 주기적으로 자신의 형편과 환경 그리고 재정적인 변화에 따라 검토 되어야 한다. 보통 2년에 한번은 점검을 해볼 필요가 있다. 부자가 되려면 위험도 대비 할 줄 알아야 한다. <여러분이 부자가 되는 그날까지……>
Family Money Doctor 윤덕규 OIKOS Financial Group Inc. 대표
<재정계획. 투자. 보험상담 604-889-2244 mypfs@hotmail.com>
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막막한 이민의 삶 라이프플랜을 세우십시오

누구나 인생을 살면서 자신의 앞날을 그려 보지 않은 분들은 없을 것이다. 하물며 이민 생활의 막막한 미래를 막연히 살아 가려는 분은 더구나 없을 것이다. 그러나 이래 저래 이민의 삶에 적응하고 바쁘게 생활이 돌아가기 시작하면서 주머니에 돈이라도 벌기 시작하면서는 자신의 미래를 그리는 일은 어디론가 사라져가고 그날그날 다람쥐 쳇바퀴 도는 삶의 연속이 되기 쉽다. 아니 바쁘게 살지 않더라도 하루하루의 느긋함은 나도 모르게 합법적인 게으름으로 자타가 공인하는 백수로 자처 하면서도 미래의 그림을 안개 속에서 그려내지 못하고 시간만 흘러가는 경우도 있을 것이다.

라이프플랜에서는 자신의 삶의 목표나 방향이 가장 중요하고 핵심적인 내용이 될 것이다. 이에 따라서 자신의 직업과 사업 그리고 이를 성취하기 위한 준비와 정보와 지식의 습득이 뒷받침을 한다. 두 번째로 중요한 것이 바로 가정에 대한 계획이다. 주거 문제, 자녀 교육과 결혼 등이 여기에 해당 된다. 세 번째는 자신과 배우자의 노후 문제 일 것이다. 결국은 이 세가지를 모두 연결하고 그림을 완성하는 것이 네 번째로 돈 문제인 자금 계획이다. 대부분의 사람들은 라이프플랜하면 돈 문제를 주로 다룬다. 그러나 사실은 돈 문제 보다 더 중요한 것이 나머지 세가지 부분의 것이다. 재정 계획은 이 세가지를 연결하는 데 필요한 물질을 공급하고 배분하는 문제에 불과하다. 따라서 라이프 플랜에서 가장 중요한 것은 내가 어떤 인생을 살아 갈 것인가의 가치관의 확립이 가장 중요하다.

이러한 라이프플랜을 세우는 데 연결 고리인 재정 분야에서 기본적으로 다루어져야 하는 부분이 보험 계획이다. 요즈음은 과거에 비하면 보험에 대한 인식과 필요성에 대해 많은 이해와 정보로 쉽게들 보험을 가입하는 편이다. 인생을 설계하는데 자신의 꿈과 가정 그리고 자녀와 배우자에 대한 계획과 사랑을 실천하는 것은 말로만으로 그리고 돈 만으로 되는 것은 아니다. 정작 필요할 때, 그리고 위기에 처해 있을 때 도움이 될 수 없는 가장이나 부모라고 생각 해보자, 그런 절망의 순간이 온다면 인생을 잘못 살아 온 것과도 같은 좌절감이 불행을 초래 할 수도 있다. 결국 올바른 라이프플랜은 자신과 가족을 보호 할 수 있는 위험관리부터 시작해야 한다. 집을 지을 때도 안전을 위해 담장을 쌓고, 잠금 장치도 한다. 비싼 도자기 일수록 잘 깨지지 않도록 아주 견고하게 보관 할 수 있는 포장을 한다. 자신의 인생이 값진 인생일수록 이와 같이 위험에 대비해서 견고하고 안전한 보험계획으로 준비를 해야 한다.

본질적으로 한 사람의 인생 라이프플랜이 다른 사람의 라이프플랜과 꼭 같을 수는 없다. 따라서 자기 자신 만의 라이프플랜이 다른 사람의 경우와 다르다는 것을 인식 한다면 재정 계획과 그 안에서 만들어지는 보험의 계획도 다를 수 밖에 없을 것이다. 나이와 성별이 같으면 대개 같은 수준으로 보고, 그것을 따라서 같은 수준의 그림을 그리기 쉽다. 그러나 살아 가는 모습을 저마다 들여다 보면 재정상태, 자녀의 나이와 장래 문제, 서로의 삶의 목적과 방식이 많이 다른 것을 느낄 수 있다. 따라서 이러한 모습은 그대로 자신의 인생에 라이프플랜이 다르게 디자인이 되고 이에 수반하는 재정계획의 중요한 바탕인 보험 계획도 다르게 그려져야 한다는 것을 알 수 있다.

보험의 계획은 그저 외형적인 가입금액을 중요시하며 설계하기 쉽다. 물론 중요한 내용이지만 그것만이 다가 아니다. 보장의 내용과 종류가 무엇인지, 납입을 하는 주기는 언제 인지, 보장을 받는 기간은 얼마나 되는지, 그리고 수익자는 누가 되어 있는지, 노후에 내가 찾아 쓸 수 있는 돈이 있는 것인지 등 세밀한 내용이 반영되어야 한다. 보험은 거의 평생을 걸쳐 가지고 가야 할 계획이다. 따라서 한번 가입을 하면 웬만한 일이 아니면 없애버리는 일이 없는 금융상품이며 계획이다. 따라서 세밀한 관심과 주의를 가지고 자신의 중요한 라이프플랜이 보험의 설계 시에 잘 반영이 되어야 훌륭한 인생의 설계의 중요한 안전판을 구축 할 수 있는 것이다. 가끔은 주변에 보험을 우습게 보는 사람을 만나기도 한다. 그런 분은 자신의 인생을 우습게 보는 것이다. 그런 분은 꼭 나는 죽지 않는 “불사조야”라고 외치는 것 같다. <여러분이 부자가 되는 그날까지……>
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부자의 우선 투자순위

캐나다의 통계에 의하면, 65세를 넘긴 사람의 43%가 그들의 은퇴 생활을 위해 Guaranteed Income Supplement에 의존 해야만 하는 불행한 사실이 마음을 아프게 한다. 그들은 최저 생계를 유지하고 있고, 그 상황은 여자의 경우 실제적으로 더 나쁘게 되어 있다.

캐나다 인의 대다수가 역시 그들의 노후를 CPP(Canada Pension Plan)에 의존 하고 있다. 그러나 우리 이민자들의 경우 이러한 CPP의 혜택이라도 온전히 받을 수 있는 분들이 얼마나 될는지 궁금하다. 여러분이 은퇴했을 때, CPP가 은퇴 생활에 충분하게 보조를 할 수 없다는 것은 엄연한 현실이다.

여러분이 진정한 부자가 되고 싶다면, 우선 자기 자신에게 투자를 해야 한다. 그리고 그 투자 목표를 기억해야 한다. 여러분이 전성 시절의 수입과 같은 수준의 수입을 은퇴 시에 얻을 수 있게 하는 목표 말이다. 여러분의 재정적인 미래를 다른 사람에게 의존 하는 것은 현명하지 못한 일이다. 아무도 여러분이 가는 미래에 대해서 관심이 없다. 부자는 자신의 미래가 재정적으로 안정된 사람이다.

돈은 무수히 많은 지출 대상들이 우리의 돈을 기다리고 있다. 예를 들자면 돈을 벌자마자 가장 먼저 돈을 달라고 하는 곳은 바로 캐나다 세무 당국의 세금이 먼저 일 것이다. 그리고 나면 보통의 사람의 경우는 생활비로 예를 들자면 모게이지 비용, 렌트비, 유틸리티 비용(전기, 가스), 보험료, 세금, 주택유지 보수비 등 주거비로 이 부분은 통계에 의하면 순소득에 35%정도 수준을 권장한다.

그 다음으로는 자동차 할부금, 자동차 보험료, 수리비, 연료비, 주차료 등 교통비 이다. 이 부분은 순소득의 20% 이내가 보통이다. 또 다른 지출은 순소득의 20%이내에서 모든 다른 생활비를 지출하는 데 음식, 의복, 오락,
의료비, 기부금 등. 일 것이다. 그리고 순소득의 15%이내에서 모든 다른 부채를 갚는다 학자금 융자, 할부 금융상환, 크레딧카드, 개인대출 등 일 것이다.

그리고 나서야 보통 사람의 경우 여유가 여유 돈으로 저축을 한다. 계산 상으로 10%가 저축을 할 수 있는 비율이다. 그러나 한번 자신의 지출을 돌아 보자 지금 나는 얼마나 여유 자금을 가지고 저축을 하는지? 말이다.

아마도 쉽게 10%를 넘기면서 저축하시는 분은 그리 많지 않다. 아주 소득이 많은 경우라 하더라도 마찬가지 이다.

여기서 부자들은 생각을 바꾼다. 즉 우선 순위이다. 어떤 지출이 먼저 일어나기 전에 우선 저축을 하는 것이다. 우선 자기 자신을 위해서 먼저 지출을 한다는 것이다. 즉 자신의 미래를 위해서 투자를 하는 것이다.

아마 실제 생활을 맡아서 하는 분들은 말도 생활비도 모자라는 데 어떻게 저축을 자신을 위해서 먼저 한다는 말인가? 하고 반문을 할는지 모른다.
물론 쉽지 않은 이야기이다. 당연히 상당한 고통과 인내가 수반 되어야 가는 한 일이다. 더구나 그 자신을 위해서 저축을 10%에서 20%이상 한다고 하면 그 고통은 더욱 가중 될 것이다. 부자는 그러한 고통과 인내를 감당하고 태어난 사람들이다. 부자는 자신을 위해 먼저 지출을 하는 사람들이다. 부자의 우선 투자 대상은 자신인 것이다. 부자의 우선 투자 대상은 미래이다.
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부자 지수

누구나 부자가 될 가능성은 있다. 부자가 되기 원하는 이유야 무엇이든, 모든 사람이 부자가 되는 것을 싫어할 리는 전혀 없다. 그런데 왜 부자가 되기 힘든가? 그것은 자신이 가지고 있는 자신감이 얼만큼 있는가? 이다. 한마디로 "지금 당장은 부자가 아니다. 하지만 부자가 될 자신은 있다."와 같이 잠재력이 있는지를 따져봐야 한다. 이러한 잠재력을 알아보기 위해 “부자 지수”라는 것을 알아보자.

현재의 내가 미래에 부자가 될 잠재력이 얼마나 높은지 알아볼 수는 없을까? '부자지수'를 이용하면 현재 나이와 재무 상태를 감안해 가능성을 판별해 볼 수 있다. 토마스 J. 스탠리는 그의 저서 '이웃집 백만장자'에서 '부자지수'를 다음과 같은 공식으로 소개했다.
부자지수=(순자산액X10)/(나이X총소득)

순자산액에 10을 곱하고 그것을 다시 나이와 총소득의 곱으로 나누자. 여기서 총소득은 연봉과 이자소득 등을 합산한 것이며 순자산액은 총자산에서 부채를 뺀 액수다. 서른다섯살 나부자씨의 순자산액이 8만 달러이고 총소득은 4만 달러이라면 김 과장의 부자지수는 0.57이다.

부자지수의 기준 수치는 1이다. 자신의 부자지수가 1보다 높다면 동년배들보다 자산관리를 잘 하고 있고 부자가 될 가능성이 높다고 할 수 있다. 반대로 1보다 낮다면 현 상태에서는 동년배들보다 부자 될 가능성이 낮고 어디선가 빈 주머니를 채우려는 노력이 필요하다.

나부자씨는 년 소득 4만 달러와 서른 다섯이라는 나이에 비해 순자산이 많지 않다. 같은 서른 다섯 살인 돈만희씨 순자산액이 15만 달러이고 총소득은 똑같이 4만 달러이라고 하자. 돈만희 씨의 부자지수는 1.07이다. 동년배인 나부자씨에 비교할 때 무난하게 자산관리를 해온 셈이다.

나부자씨와 돈만희씨는 나이도, 총소득도 같지만 순자산액의 차이가 벌어져 부자지수가 다르다. 부자가 될 가능성을 높이기 위해서는 저축과 투자를 통해 순자산액을 늘려야 한다. 또 순자산액은 같지만 나이가 적다면 부자지수는 높아진다. 그만큼 나이가 젊다면, 앞으로 부자가 되기 위해 노력할 시간이 더 많으므로 부자가 될 가능성이 높은 것이다.

나이와 순자산액은 같은데 총소득이 적다면 총소득이 많은 경우보다 부자지수가 높아진다. 적은 소득으로 같은 순자산액을 쌓았다면 그만큼 자산관리나 재테크를 잘 하고 있다는 뜻이기 때문이다. 반대로 소득은 많지만 부자지수가 1에 미치지 못한다면 많은 소득에도 순자산액을 늘리지 못한 이유를 분석하며 따져볼 필요가 있다.

부자지수를 이용하면 같은 나이 또래의 사람들과의 자산의 규모나 연간 소득을 가지고 내가 어는 정도의 위치에 와 있는지 한번 분석하여 비교할 수 있다. 그래서 나온 결과가 자신이 어느 점에 부족한지를 알아보는 좋은 기회가 될 것이다. 단순이 가지고 있는 자산이나 벌어들이는 소득 만이 문제가 되지는 않을 것이다. 오히려 자신이 관리를 하는 투자 방식이나, 소비 측면에서 의 습관이나 생활 방식도 더 큰 영향을 줄 수 있을 것이다.

지금 부자지수가 낮다고 한숨을 쉬며 부자를 포기할 이유는 절대 없다. 나이가 젊다면 그 젊음이 곧 더 큰 자산이다. 나이가 좀 들어서 늦었다고 생각되는 분도 포기 할 이유가 없다. 기회는 찾는 자에게 주어진다. 포기하지 말고 끝까지 자신의 성공 기회를 모색하면서 노력하는 것이 부자가 되는 잠재력인 것이다.

부자지수의 숫자 보다 더 중요한 것은 자신이 가지고 있는 마음의 자세이다. 자신의 욕심 만을 채우기 위해서 부자가 되려는 생각보다도 인생의 건강하고 긍정적이며 남에게도 유익이 되는 뚜렷한 목표를 가지고 부자가 되려는 자신감이 더 중요하다. 돈만 많은 부자는 많이 있다. 그러나 돈도 많고 자신감도 있고 남에게도 유익이 되는 부자는 얼마나 될까? 지금은 내가 부자가 아니더라도, 부자가 될 자신이 있다면 이미 부자가 된 것이나 다름 없다. <여러분이 부자가 되는 그날까지……>
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