집 살 것인가? 렌트로 살 것인가?

지난 2~3년 황금 같은 부동산시장 호황으로 많은 분들이 집을 사고, 팔고, 늘려가고 투자들도 많이 했다. 렌트로 집을 계속 옮겨 다니는 것은 매우 피곤한 일이다. 따라서 대부분의 사람들이 집을 갖길 원한다. 이것만으로도 집을 갖게 되는 충분한 이유가 될 수 있다. 그러나 집을 살 것인가? 그리고 얼마나 지불할 여유가 있는가를 알기 전에 귀하의 재정상태와 귀하가 인생의 짐을 질것인가를 생각해야 합니다. 이런 경우 집은 자산이 아니고 부채이다.

재정적인 관점에서 적어도 3년 또는 5년 이상 한 곳에 있을 것으로 예상되지 않는 다면 그 집을 사지 않아야 한다. 부동산을 사고 판다는 것은 많은 비용을 수반하게 된다. 즉 모기지를 얻기 위하여 감정료, 중개수수료, 보험료, 부동산에이젼트 수수료, 검사비용, 이사비용, 변호사비용 등 부대비용이 들어가게 마련이다. 이런 비용과 소유권 이전에 따른 비용까지 커버하려면 적어도 부동산은 10%정도 가격이 상승해야 한다.

만약에 몇 년이 안 되어서 이사를 하게 된다면 최근의 경우와 같이 부동산이 호경기인 경우는 운이 좋게 이익을 볼 수도 있다. 그렇지 않을 경우는 손해를 볼 수 도 있다. 어떤 분들은 그 집에 오래 살 생각이 아니고 렌트를 목적으로 투자하시는 분들도 있다. 이러한 경우는 비교적 장기간에 걸쳐 재정적으로 잘 운영 할 수 있기도 하다. 그러나 집주인이 되는 것에 대한 책임을 과소 평가하셔서는 안 된다.

여기서 렌트가 유리한 점을 한번 알아 보자. 임차인이 낮은 임차료로 임차를 하여 집을 포기하고 소득의 10%를 계속적으로 저축을 한다면 아마도 재정적인 미래의 목표를 잘 달성 할 것이다. 또한 임차인은 부동산에서 발생하는 각종 수리를 해야 하는 임대인의 책임에서 자유 할 것이다. 이러한 재정적인 부담과 심리적인 부담이 임차인에게는 없다. 만약 이사를 가길 원한다면 임차인은 임대인에 비해 훨씬 이사하기가 쉬울 것이다.
또 다른 문제는 장기적으로 임대를 하지 않는 경우는 많은 돈이 집에 묶여 있게 된다. 어떤 분은 은퇴의 나이에도 불구 하고 재산의 상당한 부분이 다 집에 묶여 있는 경우도 있다. 만약 임차인으로 자신의 돈을 금융자산에 갖고 운영한다면 보다 쉽게 재산을 늘릴 수 있다.

집을 소유하는데 드는 총비용을 계산하는 것은 그리 어렵지 않다. 렌트를 할 경우와 집을 소유 할 경우의 비용을 비교하기 위하여 귀하가 살기 원하는 장소에 대해 (표1) 에서와 같이 월별로 비용 계산을 할 필요가 있다. 이때 모기지 금리는 고정금리로 가정한다.
구분 금액
1.월 모기지 금액 $
2.월 재산세 + $
3.모기지+재산세 = $
4.월 보험료 + $
5.월 유지 보수비
(집값의 1%/12개월)
+ $
6.집을 소유 비용 = $
(표1)
이때 여기서 간과하고 고려하지 않은 것이 있다. 즉 집을 소유함에 따라 드는 기회 비용이다. 집을 살 때 자기 자금으로 일시불로 부담하는 돈을 만약에 다른 곳에 투자 할 경우 기대되는 수익이 기회 비용인데 이 부분을 고려 하지 않은 계산이다. 대부분의 경제 전문가들은 이 부분을 고려 해야 한다고 생각하고 있다.
이자율 15년상환 25년상환
5.0% 7.88 5.82
5.5% 8.14 6.10
6.0% 8.40 6.40
6.5% 8.66 6.70
7.0% 8.93 7.00
7.5% 9.21 7.32
매월 지급하는 모기지 금액은 이자율에 따라 그리고 상환 기간에 따라 차이가 있다.
이때 간단히 계산을 할 수 있는 승수를 (표2)에서 계산 할 수 있다. 예를 들어 20만 달러의 모기지를 6%에 25년간 빌릴 경우 20만 달러/1000X6.4=1,280달러가 매월 지급하는 모기지 금액 이다. 또한 재산세는 년간금액을 12개월로 나누어서 사용한다. 이렇게 해서 각자 자신이 실제로 렌트비와 비교하여 어느쪽이 더 유리한가 알 수 있을 것이다.
<여러분이 부자가 되는 그날까지……>
Family Money Doctor 윤덕규 OIKOS Financial Group Inc. 대표
<재정계획. 투자. 보험상담 604-889-2244 mypfs@hotmail.com>
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