가난한 부자

많은 사람들이 부동산을 가장 좋은 투자 대상이라고 이야기들을 한다. 그러나 꼭 그런지는 되짚어 볼 필요가 있다. 특별히 부동산에 애착이 많아서 자신의 재산 전부를 부동산에다가 올인(All IN) 하는 경우에는 정말 한번 깊이 생각해 볼 필요가 있다.

대부분 한국인들은 부동산을 다른 형태의 자산 보다 비교적 많이 소유하려고 한다. 특히 부동산의 경기가 좋아서 부동산 가격이 크게 뛸 때는 더욱 그 비중을 늘리고 싶어 한다. 아직도 여유 자금이 생기면 부동산으로 달려가는 사람들은 흔히 볼 수 있다. 그러나 마냥 좋을 것만 같은 부동산도 언젠가는 쉬었다 가듯이 경기가 수그러들 때가 온다. 이러한 시점에 경기를 보는 안목이 착시 현상에 의해 과도한 부동산 투자에 매여 있는 분들이 의외로 많이 있다. 이것은 비단 한국뿐 아니라 여러 나라에서 세계적인 부동산 경기가 호황이었던 붐을 따라 생긴 현상이기도 하다.

많은 금융자산을 처분해서 돈을 부동산으로 옮기고. 그리고 모게이지까지도 충분히 동원해서 가능한 한 자신이 투자할 수 있는 한도의 최대로하여 최대한 많은 수의 부동산을 구입하기도 한다. 그러나 반드시 이때 분위기를 따라 군중심리에 몰려 묻지마 투자를 하면 안 된다. 자신이 살던 안 살던 부동산의 투자는 이로 인해 생기는 기대 이익이 자신에게 얼마나 되는지를 계산해야 한다.

지금 한국에는 빈털터리가 된 부동산 부자들도 있다고 한다. 모처럼 집을 은행 대출을 끼고 갖고 있던 돈을 모두 동원해서 거금을 들여 수억의 아파트를 장만한다. 그리고 내 집 마련엔 성공 했다고 할지 몰라도 늘 불안한 삶을 산다. 매달 내야 하는 은행에 원금과 이자 상환이 기다리고 있지만 소득이나 다른 현금 수입은 고정 되었기 때문이다. 반면 집값은 올랐을지 몰라도 이로 인해 늘어나는 소득이 없고, 금리 인상의 이야기만 나오면 늘어나는 이자 부담에 더욱 움츠려야 하는 신세가 되고 만다.

좋은 투자라면 현금 수입이 종전에 투자 했던 형태에서의 현금 수입의 흐름보다 좋아져야 한다. 만약에 렌트를 살다가 내 집을 장만 했다고 치자, 종전 렌트비 보다 더 많은 은행 모게이지를 매달 낸다고 하면 분명히 여기에 대한 추가 소득이 있거나 대안이 없다면 가지고 있는 금융 자산이 종전 보다 줄어들 가능성이 많다. 또 살고 있는 집 이외 추가로 투자용으로 콘도를 샀다고 하자 그리고 새로이 구입한 콘도를 렌트를 주어서 나오는 임대 소득이 있다고 할 때 재산세, 유지비, 보험 등 모든 비용을 차감하고 남는 순 소득이여기에 대한 투자금액이 종전에 가져다 주는 현금 수입보다 줄어들 경우는 자신의 현금성 자산에 분명히 마이너스 효과를 가져온다.
물론 부동산 자체 가격이 올라갈 것이라는 기대치 때문에 이런 마이너스를 감수하고 지낸다.
그렇다면 장기간 이런 현금의 감소에 넉넉한 현금이준비가 되어 있어야 한다. 우리는 이를 유동성 이라고 한다.

그러나 이런 경우 자신의 소득이나 추가로 현금성 자산이 늘어나지 않았는데 부동산의 투자
기간이 너무 길어질 때는 현금의 압박이 올 확률이 많다. 만약에 비상시에 쓸 비상금까지 이런 부동산에 돈이 묶여 있다면 급히 돈이 필요할 경우는 더욱 어려운 상황이 될 수도 있다.

부동산은 가격이 크게 상승 할 때 모두 큰 이익을 볼 것 같은 심리적 기대를 갖게 한다. 그러나 가장 중요한 것은 내 주머니에 돈이 늘 충분히 유지 될 수 있는 지 잘 살펴야 한다.
자산의 구성을 과도하게 한쪽으로 치우치는 것보다는 적당히 금융자산과 부동산에 안배하는 것이 바람직하다.

부동산은 많은데 금융자산과 현금이 충분치 못하면 자꾸 생활이 위축될 수도 있다. 그러다 보면 마음까지 위축 된다. 그러면 많은 재산을 갖고 있지만 마음과 행동은 가난하게 된다.
진정한 부자는 여유가 있다. 여유가 없이 무리한 욕심으로 과도한 투자를 하는 것은 부자가 되는 방법이 아니다. 탐욕과 투자는 잘 구분 해야 한다.  탐욕으로 부를 늘리고 있다면 언젠가는 탐욕이 자신의 재산을 먹어치워버리는 날이 올 수도 있다. 미국의 써브프라임을 보라. 이는 한마디로 탐욕의 결과다.(2016.7.4 updated)

<여러분이 부자가 되는 그날까지……>
Family Money Doctor 윤덕규 OIKOS Financial Group Inc. 대표
<재정계획. 투자. 보험상담 /Toronto(647)848-4977 Vancouver (778)802-5004/ mypfs@hotmail.com>
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